EMSAL SATIŞLARDA YAPI BEDELİ AYRIŞTIRILMADAN ARSA DEĞERİ BELİRLENEMEZ.

Arsa niteliğindeki taşınmazın emsal karşılaştırması yöntemiyle değerlemesinde, emsal olarak alınan taşınmazlar üzerindeki yapılarla birlikte satılmış ise, yapı bedeli satış bedelinden ayrıştırılmadan bu satışların emsal kabul edilmesi ve değerleme yapılması isabetli değildir.

T.C.

YAR­GI­TAY

5. Hu­kuk Da­ire­si

ESAS NO : 2021/13475 
KA­RAR NO : 2022/11625 

TÜRK  MİL­LE­Tİ ADI­NA
Y A R G I T A Y  İ L A M I

MAH­KE­ME­Sİ : Sa­kar­ya Böl­ge Ad­li­ye Mah­ke­me­si 4. Hu­kuk Da­ire­si
TA­Rİ­Hİ : 22/09/2021
NU­MA­RA­SI : 2021/1406-2021/1126
DA­VA­CI : Ay­lin Noh­ro Vek.Av. Müş­fik Yaç­ka
DA­VA­LI : 1- TE­DAŞ Ge­nel Mü­dür­lü­ğü Vek.Av. Aras Le­ri­med
2- AA­A­AA EDAŞ Vek.Av. Ça­ğa­tay Lore
3- Zon­gul­dak Be­le­di­ye Baş­kan­lı­ğı Vek.Av. Ha­luk Nık­şat
İLK DE­RE­CE
MAH­KE­ME­Sİ : Zon­gul­dak 2. As­li­ye Hu­kuk Mah­ke­me­si
TA­Rİ­Hİ : 30/03/2021
NU­MA­RA­SI : 2019/59-2021/177

Ta­raf­lar ara­sın­da gö­rü­len da­va­nın ya­pı­lan yar­gı­la­ma­sı so­nu­cun­da; ilk de­re­ce mah­ke­me­sin­ce ve­ri­len ka­ra­rın is­ti­naf in­ce­le­me­si üze­ri­ne böl­ge ad­li­ye mah­ke­me­si­nin yu­ka­rı­da gün ve sa­yı­la­rı ya­zı­lı hük­mü­nün Yar­gı­tay’ca in­ce­len­me­si da­va­cı ve da­va­lı­lar­dan TE­DAŞ Ge­nel Mü­dür­lü­ğü ve­kil­le­rin­ce is­te­nil­miş ol­mak­la, dos­ya­da­ki bel­ge­ler oku­nup uyuş­maz­lık an­la­şıl­dık­tan son­ra ge­re­ği gö­rü­şü­lüp dü­şü­nül­dü:
– K A R A R –
Dava, ka­mu­laş­tır­ma­sız el atı­lan ta­şın­maz be­de­li­nin tah­si­li ve ec­ri­mi­sil is­te­mi­ne iliş­kin­dir.
İlk de­re­ce mah­ke­me­sin­ce ec­ri­mi­sil ta­le­bi­nin red­di­ne, da­va­lı­lar­dan TE­DAŞ ve Zon­gul­dak Be­le­di­ye­si yö­nün­den ka­mu­laş­tır­ma­sız el atma ne­de­niy­le taz­mi­nat da­va­sı­nın ka­bu­lü­ne dair ve­ri­len ka­ra­ra kar­şı da­va­cı, da­va­lı­lar­dan Zon­gul­dak Be­le­di­ye Baş­kan­lı­ğı ve TE­DAŞ Ge­nel Mü­dür­lü­ğü ve­kil­le­ri ta­ra­fın­dan ya­pı­lan is­ti­naf baş­vu­ru­la­rı­nın Sa­kar­ya Böl­ge Ad­li­ye Mah­ke­me­si 4. Hu­kuk Da­ire­si­’n­ce esas­tan red­di­ne ka­rar ve­ril­miş olup, hü­küm, da­va­cı ve da­va­lı TE­DAŞ Ge­nel Mü­dür­lü­ğü ve­kil­le­rin­ce tem­yiz edil­miş­tir.
Aşa­ğı­da açık­la­nan ge­rek­çe­ler­le Sa­kar­ya Böl­ge Ad­li­ye Mah­ke­me­si 4. Hu­kuk Da­ire­si­’­nin is­ti­naf baş­vu­ru­su­nun esas­tan ret ka­ra­rı kal­dı­rıl­dık­tan son­ra Zon­gul­dak 2. As­li­ye Hu­kuk Mah­ke­me­si­’­nin 2019/59- 2021/177 E/K sa­yı­lı ka­ra­rı­nın in­ce­len­me­sin­de,
Arsa ni­te­li­ğin­de­ki Zon­gul­dak İli, Mer­kez İl­çe­si, *** Ma­hal­le­si, *** ada *** par­sel sa­yı­lı ta­şın­ma­zın ze­mi­ni­ne em­sal kar­şı­laş­tır­ma­sı ya­pı­la­rak de­ğer bi­çil­me­sin­de yön­tem iti­ba­rıy­la bir isa­bet­siz­lik gö­rül­me­miş­tir. An­cak;
1)Dos­ya­da bu­lu­nan bil­gi ve bel­ge­le­re göre; hük­me esas alı­nan bi­lir­ki­şi ku­ru­lu ra­po­run­da em­sal ka­bul edi­len *** Ma­hal­le­si, *** ada *** par­sel sa­yı­lı bah­çe­li kar­gir ev, *** Ma­hal­le­si, *** ada *** par­sel sa­yı­lı 1 kat­lı kar­gir ev va­sıf­lı ta­şın­maz­lar, üze­rin­de bu­lu­nan ya­pı­lar ile bir­lik­te sa­tıl­dı­ğı hal­de yapı be­de­li sa­tış be­de­lin­den mah­sup edil­me­den de­ğer bi­çil­di­ğin­den bi­lir­ki­şi ra­po­ru hü­küm kur­ma­ya el­ve­riş­li de­ğil­dir.
Bu du­rum­da; ta­raf­la­ra, dava ko­nu­su ta­şın­ma­za ya­kın böl­ge­ler­den ve ya­kın za­man için­de sa­tı­şı ya­pı­lan ben­zer yü­zöl­çüm­lü sa­tış­la­rı bil­dir­me­le­ri için im­kan ta­nın­ma­sı, lü­zu­mu ha­lin­de re­’­sen em­sal cel­bi yo­lu­na gi­dil­me­si, ta­şın­ma­zın, de­ğer­len­dir­me ta­ri­hi iti­ba­rıy­la, em­sal alı­na­cak ta­şın­ma­zın ise sa­tış ta­ri­hi iti­ba­rıy­la imar ya da ka­dast­ro par­sel­le­ri olup ol­ma­dı­ğı  il­gi­li  Be­le­di­ye Baş­kan­lı­ğı ve Tapu Mü­dür­lü­ğün­den so­rul­ma­sı, ay­rı­ca dava ko­nu­su ta­şın­ma­zın; imar pla­nın­da­ki ko­nu­mu, em­sal­le­re ve de­ğe­ri­ni et­ki­le­yen mer­ke­zi yer­le­re olan uzak­lı­ğı­nı da gös­te­rir kro­ki­si ve dava ko­nu­su ta­şın­maz ile em­sal ta­şın­maz­la­rın re­sen be­lir­le­nen ver­gi de­ğer­le­ri ve em­sal ta­şın­maz­la­rın sa­tış akit tab­lo­su ge­tir­ti­le­rek, dava ko­nu­su ta­şın­ma­zın de­ğer­len­dir­me­ye esas alı­na­cak em­sal­le­re göre ayrı ayrı üs­tün ve ek­sik yön­le­ri ve oran­la­rı açık­lan­mak su­re­tiy­le ya­pı­la­cak kar­şı­laş­tır­ma so­nu­cu de­ğe­ri­nin be­lir­len­me­si ba­kı­mın­dan, ye­ni­den oluş­tu­ru­la­cak bi­lir­ki­şi ku­ru­lu ma­ri­fe­tiy­le ma­hal­lin­de ke­şif ya­pı­la­rak alı­na­cak ra­por so­nu­cu­na göre hü­küm ku­rul­ma­sı ge­rek­ti­ği­nin dü­şü­nül­me­me­si,
2)Arsa ni­te­li­ğin­de­ki ta­şın­maz­la­rın ge­ti­re­bi­le­ce­ği ec­ri­mi­sil mik­ta­rı he­sap­la­nır­ken, dava ko­nu­su ta­şın­ma­zın iş­gal­den önce ne şe­kil­de kul­la­nıl­dı­ğı, ay­rı­ca ci­var ta­şın­maz­la­rın ec­ri­mi­sil is­te­ni­len dö­nem­de­ki kul­lan­ma bi­çim­le­ri araş­tı­rı­la­rak, bu kul­lan­ma şe­kil­le­ri­ne uy­gun kira söz­leş­me­le­ri­nin ta­raf­lar­dan ib­ra­zı is­ten­me­li, ay­rı­ca bi­lir­ki­şi­le­rin re­’­sen bu­la­cak­la­rı em­sal­ler de dik­ka­te alın­mak su­re­tiy­le, ta­şın­ma­zın ilk dö­nem ge­ti­re­bi­le­ce­ği ec­ri­mi­sil mik­ta­rı bu­lun­duk­tan son­ra,  ta­kip eden dö­nem­ler için, ÜFE­’­de­ki ar­tış oran­la­rı dik­ka­te alın­mak  su­re­tiy­le  dava ta­ri­hin­den ge­ri­ye en faz­la 5 yıl­lık ala­cak mik­ta­rı he­sap­lan­ma­lı­dır.
Bu il­ke­ler ışı­ğın­da so­mut olay de­ğer­len­di­ril­di­ğin­de; her ne ka­dar mah­ke­me­ce  dava ko­nu­su ta­şın­ma­za em­sal teş­kil ede­bi­lecek em­sal kira söz­leş­me­si­nin bu­lun­ma­dı­ğı, da­va­cı  ta­ra­fın­dan da em­sal kira söz­leş­me­si­nin  su­nul­ma­dı­ğı ge­rek­çe­siy­le ec­ri­mi­sil ta­le­bi­nin red­di­ne ka­rar ve­ril­miş­se de, mah­ke­me­ce yu­ka­rı­da be­lir­ti­len il­ke­le­re göre ec­ri­mi­sil yö­nün­den araş­tır­ma ya­pı­la­rak  so­nu­cu­na göre ka­rar ve­ril­me­si ge­re­kir­ken ek­sik in­ce­le­me ile ka­rar ve­ril­me­si,
Doğ­ru gö­rül­me­miş­tir.
Da­va­cı ve da­va­lı TE­DAŞ Ge­nel Mü­dür­lü­ğü ve­kil­le­ri­nin tem­yiz iti­raz­la­rı ye­rin­de ol­du­ğun­dan hük­mün açık­la­nan ne­den­ler­le HM­K­’­nın 371. mad­de­si uya­rın­ca BO­ZUL­MA­SI­NA, HMK’nın 373/1. mad­de­si uya­rın­ca ka­ra­rın bir ör­ne­ği­nin Sa­kar­ya Böl­ge Ad­li­ye Mah­ke­me­si 4. Hu­kuk Da­ire­si­’­ne GÖN­DE­RİL­ME­Sİ­NE, tem­yiz eden­ler­den pe­şin alı­nan tem­yiz harç­la­rı­nın is­te­nil­di­ğin­de iade­si­ne, 23/06/2022 gü­nün­de oy­bir­li­ğiy­le ka­rar ve­ril­di.